Nam Dinh Vu Industrial Park 位于越南海防市，坐落于 Hai Phong Free Trade Zone（FTZ）内，是一个集工业、物流与港口功能于一体的大型工业园区。对于正在北越寻找新建工厂用地的制造企业而言，该项目具备较大的土地规模、分期交付能力，以及较为清晰的功能分区，对生产型和进出口导向型企业都具有较强的实际参考价值。

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项目概览

项目名称： Nam Dinh Vu Industrial Park
开发商： Sao Do Investment Group JSC
项目位置： 越南海防市 Hai Phong Free Trade Zone（FTZ）
项目类型： 工业、物流、港口一体化工业园区
总规划面积： 1,329 公顷
其中 FTZ 范围面积： 约 750 公顷
距海防市中心： 10 公里
距河内： 100 公里
园区使用期限： 至 2059 年

区位与交通连接

项目位于海防自贸区内，具备北部沿海工业和港口城市的区位优势。对于制造业投资者来说，这一位置不仅方便连接区域市场，也便于衔接港口、机场和跨境运输通道。

公路方面，项目可接入河内—海防高速公路及 10 号国道，通往越南北部多个省份；同时可通过白藤桥连接海防—广宁高速，前往下龙及中国边境方向；通过 Tân Vũ – Lạch Huyện 通道及 Đình Vũ – Cát Hải 大桥，可进一步衔接深水港区域。

航空方面，Cat Bi 国际机场距项目约 8 公里。港口方面，Nam Dinh Vu International Port 位于园区内部，可接纳最高 50,000 DWT 级船舶；Lach Huyen 国际深水港距项目约 10 公里，可接纳最高 150,000 DWT 级船舶。项目资料还提到，两条铁路线路可通往中国南宁和昆明，并规划到 2030 年建设海防（Lach Huyen）至中国方向的高速铁路。

规划规模与土地功能结构

项目总规模为 1,329 公顷，由 4 个互联分区组成，可同时承载工业生产、物流运营及特定功能产业。

第一阶段（370 公顷）： A、B、C 分区基础设施已完成，可交付。
第二阶段（960 公顷）： 包括 D.1、D.2 和 D.3，其中 D.1 面积 220 公顷、D.2 面积 280 公顷，均已完成基础设施并可交付；D.3 计划于 2026 年交付。

主要功能分区包括：

• A 区——港口与物流区： 82 公顷，配套 Nam Dinh Vu Container Port，已于 2018 年投入运营

• B 区——油气与化工区： 30 公顷，包含液体码头及油气、化工储罐区

• C 区——工业用地区： 106.7 公顷，面向工业用途，配套设施可接至地块边界

• D 区——综合功能区： 960 公顷，用于工业与物流复合型开发，其中部分区域位于 FTZ 范围内

基础设施与配套条件

从公开信息来看，项目基础设施较为完整，能够支持较大规模工业项目的建设和后续运营。

供电系统

园区通过 110/22kV 变电站供电，总容量为 4 x 63 MVA。22kV 中压线路沿园区内部道路铺设，电价按 EVN 标准执行。

电力接入费：

• 不超过 560 kVA：10,000 美元/接入点

• 超过 560 kVA 至 10 MVA：15 美元/kVA

• 超过 10 MVA：可协商

电力运营费： 1.75 美元/kVA/月

供水系统

• 给水接入费：5,000 美元/接入点

• 洁净水价格：16,400 越南盾/m3

• 供水运营费：每月用水金额（含税后）的 3%，约 500 越南盾/m3

污水处理

污水处理厂处理能力为 20,000 m3/天。处理单价为 12,000 越南盾/m3，按供水量的 80% 计费。

通信系统

项目通信系统按国际标准建设，并可直接连接至地块边界。

园区道路与排水

主干道横断面宽度为 34 至 46 米，支路宽度为 23 米和 34 米。排水系统采用面向防涝控制的技术设计。

园区港口

园区港口设有 7 个集装箱泊位，可接纳最高 50,000 DWT 级船舶。对于有出口、进口或海运物流需求的制造企业而言，这是项目较具吸引力的实际条件之一。

管理费

项目公布的管理费为 1,400 越南盾/m2/月，每 6 个月支付一次。

产业方向与适用客户

根据公开项目信息，园区重点面向高科技、自动化、半导体、新能源、物流及研发等行业。结合其功能分区结构，项目也适合需要将制造、仓储、港口运输及进出口环节进行协同布局的企业。

此外，项目单独设置油气与化工功能区，说明其在产业承载上不仅面向一般制造业，也考虑到部分对基础设施和功能配套要求更高的行业需求。

投资配套与参考信息

公开资料中还提及，项目可提供与投资程序、企业设立、土地使用权证、商业对接及部分相关服务有关的支持内容；同时也列出了部分有关土地租赁减免、税务优惠及 FTZ 行政机制的参考信息。

对于此类与政策、审批或时间节点相关的内容，企业在正式推进投资前，仍应结合实际情况进一步确认最新适用条件。

建厂规划指标

对于计划自建工厂的企业，项目公布了以下主要建设指标：

• 最大建筑密度： 70%

• 容积率： 3.5

• 最低绿化率： 20%

• 其他用地比例： 10%

• 厂房建筑高度： 最多 5 层

• 商业、服务及办公建筑： 最多 9 层

交地标高方面：

• 第一阶段：+4.5 米

• 第二阶段：+4.8 米

允许建设的建筑类型包括厂房、仓库、行政楼及停车场、门卫室、变电站等附属设施。工人宿舍及专家住房不得建设在工业用地上。

桩基参考信息显示，常见打桩深度约为 35 至 40 米，桩网可为 2.5 x 2.5 米或 3 x 3 米，具体取决于荷载要求。参考建造成本为 200 至 250 美元/m2。

结语

对于希望在海防布局新工厂的企业而言，Nam Dinh Vu Industrial Park 的价值主要体现在较大的可开发规模、分期交付的土地条件、园区内港口配套，以及工业与物流并行的功能规划。若企业正在北越寻找兼顾生产建设与港口运输条件的工业用地，这一项目值得进一步深入评估。

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